Kiracının Tahliye Edilebileceği Durumlar adlı makalemizi severek okumanızı umuyoruz.
Son dönemlerde ev sahipleri ile kiracılar arasında birçok uyuşmazlık yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıklardan biri de kiralananın tahliyesi konusudur.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), ev sahiplerine belirli durumlarda kiracıları tahliye edebilmeleri için yol göstermiştir. Bu yollar şu şekilde sıralanabilir:
- Bildirim Yoluyla Tahliye
- Dava Yoluyla Tahliye
Ev sahipleri belirli şartların varlığı halinde ya bildirim yoluyla ya da dava açarak kiracıları kiralanandan tahliye edebilir.
TBK’da belirtilen tahliye sebepleri, konut ve çatılı işyerlerine özgüdür. Bundan dolayı, işbu tahliye yolları, sadece konut ve çatılı işyerleri için uygulanacak olup diğer kira sözleşmelerinde geçerli değildir.
Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Eğer taraflar, kira sözleşmesine bir süre öngörmüşlerse, bu belirli süreli, aksi durumda belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olacaktır.
Kiracının bildirim yoluyla tahliyesinde, kira sözleşmesinin belirli süreli olup olmadığı önem arz etmektedir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
TBK 347. maddeye göre:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Buna göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, burada kiraya veren sürenin bitmesi sebebine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmek için bildirimde bulunamaz.
TBK madde 347/3. cümlesine göre, kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya verenin işbu madde hükmüne dayanarak kiracıyı tahliye etmesi için şu şartların varlığı gerekir:
A. Geçerli bir şekilde kurulmuş kira sözleşmesi olmalıdır.
B. Kira sözleşmesinin uzama yılı 10 yıl olmalıdır.
Burada, 10 yıllık sürenin ne zaman dolduğu önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/1437 E. 2017/793 K. sayılı kararında, bu husus, şu şekilde açıklanmıştır:
…Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. TBK’nin 347. Maddesi hükmü gereğince kiracı 1 yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur.
Görüleceği üzere, 10 yıllık süre, kira başlangıç tarihinden değil, uzama tarihinden itibaren sayılmaktadır.
C. Uzama yılını takip eden yılın bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulmalıdır.
Kiraya veren, 3 ay önce yapacağı fesih bildirimini yazılı yapmak zorundadır. Eğer fesih bildirimi, yazılı yapılmazsa geçersiz olacak ve kira sözleşmesi, 1 sene daha devam etmiş olacaktır. Bu durumda da kiraya veren, ancak uzayan sürenin sona ermesinden 3 ay önce yapacağı yazılı bildirime kadar kiralananı tahliye edemeyecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
TBK madde 347/2. Fıkraya göre:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yıl geçtikten sonra hiçbir sebep göstermeden sona erdirebilir. Kiraya verenin burada dikkat etmesi gereken tek şey, fesih bildirim sürelerine uymaktır.
Kira sözleşmesinin fesih bildirim süreleri, TBK madde 329’da açıklanmıştır. Bu madde metnine göre:
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Buna göre, ev sahibi, altı aylık kira döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi
Kiraya veren, kiracıyı bildirim yoluyla tahliye edebileceği gibi, belirli durumlarda dava yoluyla da tahliye edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, dava yoluyla tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı olarak sayılmasıdır. Yani kiraya veren, kanunda sayılan sebepler dışında bir sebep ile kiracıyı tahliye etmek için dava açamayacaktır.
Peki hangi sebeplerle dava yoluyla kiracı tahliye edilebilir?
Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle
TBK’da sayılan dava yoluyla tahliye sebeplerinden ilki, kiraya verenin veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğudur.
Ancak burada, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Yani kiraya verenin kiracının kullandığı konut veya işyerine gerçekten ihtiyacı olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin aynı özelliklere sahip başka bir taşınmazı bulunuyorsa, bu durumda dava reddedilecektir.
Kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde tahliye davası açması gerekir.
Dava süresince, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlandığı durumda, kiracının tahliyesine karar verilecektir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle
TBK madde 351’e göre:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi, kira sözleşmesini sona erdirmez. Ancak yeni malik, konut veya işyeri gereksinimi ile taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak ve altı ay sonra dava açmak şartıyla kiracıyı tahliye edebilir.
Burada da açılacak davada ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle
Dava yoluyla kiracının tahliyesini sağlayacak sebeplerden bir diğeri de kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması durumudur.
Kiraya verenin bu sebeple tahliye davası açabilmesi için, inşa veya imarın esaslı olması ve bu süre zarfında kiralananın kullanıma uygun olmaması gerekmektedir.
Kiraya veren, bu sebeple belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile söz konusu kontratı sona erdirebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle
Son zamanlarda, uygulamada çokça görülen tahliye sebeplerinden bir diğeri de tahliye taahhütnamesidir. TBK madde 352/1’e göre:
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Ancak burada, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği önemlidir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için, taahhütnamenin kiralanana teslim edildikten sonra imzalanması gerekmektedir. Yani kiracıya kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi imzalatılmışsa, bu taahhütname geçerli olmayacaktır.
Ayrıca, kiracı, tahliye taahhütnamesini imzalarken tahliye tarihi boş bırakılmış ve kiracı da bunu bilerek taahhütnameyi imzalamışsa, bu durumda boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması onu geçersiz kılmayacaktır.
Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesine uygun bir şekilde tahliye tarihinde kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlamak üzere bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle
Kira sözleşmesi uyarınca, kiracı, kira bedelini vaktinde ve tam olarak ödemek zorundadır. Kiraya vereni aksi bir durumda korumak için, TBK madde 352/2 hükmü şunu içermektedir:
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Eğer kiracı, kira bedelini hiç veya tam ödememişse, kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarda bulunabilecektir. Eğer kiraya veren, bu şekilde iki haklı ihtarda bulunmuşsa, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenen sürelerde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Buna göre:
- Eğer kira sözleşmesi, bir seneden kısa ise ve bu süre zarfında kiraya veren iki haklı ihtarda bulunmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içerisinde,
- Eğer kira sözleşmesi, bir senelik ise ve bu süre içinde iki haklı ihtar çekilmişse, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde,
- Eğer kira sözleşmesi, daha uzun süreli ise ve bu süre içinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmak suretiyle kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Kiracı veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Olması Nedeniyle
TBK madde 352/3’te, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya verene dava açmak suretiyle kira sözleşmesini feshedebilme hakkı tanınmıştır.
Ancak kiraya verenin bu sebeple dava açabilmesi için, kira sözleşmesi imzalanırken kiraya verenin kiracının veya eşinin konutu bulunduğunu bilmiyor olması gerekmektedir.
Şayet kiraya veren, kiracının veya eşinin konutu olduğunu bilmesine rağmen kira sözleşmesi imzalamışsa, bu durumda bu sebebe dayanarak tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Kiraya veren, bu sebeple tahliye talebinde bulunacaksa, davayı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açması gerekmektedir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, yazılı şekilde yapılmasına gerek yoktur. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, sadece sözleşmenin varlığını ispat konusunda kolaylık sağlayacaktır.
Bundan dolayı, aralarında sözlü kira sözleşmesi ilişkisi bulunan kiraya veren de yukarıda sayılan sebep ve usullere göre kiracıyı bildirim veya dava yoluyla tahliye edebilecektir.
Ancak burada açılacak dava hususunda, kira sözleşmesinin, davalı tarafın kiracı sıfatının kanıtlanması gerekmektedir. Kiraya veren, bunu çeşitli araçlar kullanmak suretiyle kanıtlayabilir.
Örneğin, kira bedellerinin banka aracılığıyla yapılması, elektrik, doğal gaz faturaları gibi araçlar ile kira sözleşmesinin varlığı ispatlanabilir.
Kiracının tahliye konusu, son zamanlarda en fazla uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Bundan dolayı, hak kayıplarının azaltılması için, deneyimli avukatlardan hukuki destek alınması gerekmektedir.
Siz de tahliye davalarında hukuki destek talep ediyorsanız, avukatınızla iletişime geçebilirsiniz.